Durante el primer trimestre de 2022 en España se registraron 11.072 lanzamientos fijando una cifra que señala cómo los desahucios siguen sin detenerse por una causa principal, el impago de las cuotas de alquiler.
Estas operaciones, aunque por debajo de las registradas antes de la pandemia, preocupan a los especialistas del sector. Expertos destacan que siguen quedando “miles de familias desamparadas por la Justicia”.
Datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) recogen que el número de lanzamientos practicados en el primer trimestre del año 2022 supone un aumento del 1% respecto al mismo periodo del año anterior.
De la totalidad de desahucios registrados en ese período, la inmensa mayoría fueron consecuencia de procedimientos relacionados con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): el 68,9% de los lanzamientos (7.625) fueron por impagos de alquiler, mientras que los derivados de hipotecas (2.755) representaron el 24,9%.
La Primera Encuesta sobre el Seguro de Impago del Alquileres y el Seguro de Hogar en España realizada por la insurtech Lovys señala que ocho de cada diez españoles (80,74%) considera que el problema de la ocupación ilegal de viviendas tiene un impacto directo sobre el número de propietarios que deciden alquilar sus viviendas.
Para Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, “actualmente el principal problema de los desahucios es el colapso judicial que existe y que lleva a que los procedimientos judiciales se eternicen”.
“Debemos tener en cuenta que desde el año 2020 que se produjo el Estado de Alarma se han ido aprobando por parte del Gobierno Real Decretos Leyes en los cuales se aprueban medidas de paralización de los procedimientos judiciales -actualmente hasta el 31 de diciembre- para aquellos arrendatarios u ocupantes que sean vulnerables”, expone para La Vanguardia esta especialista para quien a pesar de que se “han establecido algunas ayudas para los propietarios no cubren todo el perjuicio que están sufriendo”.
Por su parte, desde Sanahuja Miranda Abogados se detalla que “pese a la implementación de estas medidas por parte del Gobierno, la cifra de desahucios en España sigue siendo alta. Miles de familias continúan estando desamparadas a ojos de la Ley. Una vez dejen de aplicarse estas medidas extraordinarias, se prevé que los desahucios vuelvan a aumentar, en especial los relacionados con el alquiler, ya que las ejecuciones de tipo hipotecario cuentan con otras medidas de protección”.
Los inquilinos morosos dejan una media de 3.179 euros de deuda a sus caseros, según datos del informe El seguro de alquileres avalado por la patronal aseguradora Unespa. Este análisis profundiza en las características diversas que el seguro ofrece a propietarios con inmuebles en el mercado del alquiler. Las pólizas más habituales de este sector se destinan a cubrir y proteger los pagos del arrendatario al propietario así como la reparación de daños causados al inmueble.
Con los datos de siete destacadas aseguradoras en la mano, el informe de Unespa explica que la cifra media liquidada por impagos a propietarios se sitúa en los 2.750 euros. En algunos casos más extremos esta cifra ha ascendido al pago de unos 15.000 euros por parte de la compañía aseguradora a un propietario afectado por los impagos de su inquilino.
“La principal defensa que tienen los propietarios es tener un contrato de arrendamiento adecuado e iniciar cuanto antes el procedimiento judicial para reclamar los impagos”, advierte Arantxa Goenaga. Añade, además, que “también es importante que todo conste por escrito para que no haya malos entendidos ni inquilinos puedan alegar que se les hizo una reducción de la renta o incluso una condonación”.
Para esta especialista, “los pactos verbales son difíciles de acreditar, pero pueden llegar a complicar una resolución de un contrato de arrendamiento; por eso es importante la redacción del contrato, que protege de situaciones que pueden dar lugar a equívocos”.
Además. normalmente los arrendatarios incumplidores ponen muchas excusas y buscan alargarlo en el tiempo para que la deuda se vaya incrementando y el procedimiento judicial se interponga lo más tarde posible.
¿Cómo saber cuál es el seguro ideal para mi vivienda?
Ante esta situación, “es importante iniciar los trámites mientras se busca una solución extrajudicial; no hay que engañar a nadie, se debe informar al inquilino que se ha iniciado el procedimiento pero que se puede adoptar una solución extrajudicial que favorezca a ambos”.
Los expertos recomiendan analizar la solvencia del inquilino y solicitar fianzas o avaladores
Entre las medidas preventivas para cobertura de los propietarios, la abogada explica que también “se pueden adoptar medidas preventivas como contratar un seguro de alquileres que no solo garantizan las rentas en caso de impago sino que también analizan la solvencia del inquilino o bien solicitar una garantía adicional a la fianza para responder en caso de impago o, por último, la existencia de un aval o fiador”.
Las estadísticas de Unespa indican que las comunidades autónomas más pobladas (Madrid, Cataluña y Andalucía) son las que registran una mayor cantidad de percances relacionados con este tipo de seguros del alquileres. Suman en conjunto un 55% de los incidentes, algo lógico para la patronal dada su relevancia demográfica. La Comunidad de Madrid (17,1% del parque inmobiliario en régimen de alquiler) alberga un 21,5% de los siniestros; y Andalucía (13% del parque) alcanza el 16,3%. En contraste, en Cataluña (23,7% del parque nacional de viviendas arrendadas) solo ocurre el 17,1% de los incidentes.
España es aún un país de propietarios de vivienda, aunque poco a poco el alquiler va ganando terreno. Según datos de 2021 de Eurostat, un 24,2% de los españoles reside en viviendas de alquiler, casi un cuarto de la población. Aunque el país sigue por debajo del conjunto de la Unión Europea, se puede apreciar un ascenso ininterrumpido desde 2014, año en el que la cifra estaba en el 21,2%.
Cualquier propietario de vivienda sabe que arrendar no está exento de riesgos. Es por ello por lo que los seguros de alquiler son cada vez más comunes. Lo certifican los datos del Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA): de todos los contratos de alquiler que se realizaron el año pasado, el 34 % incorporaron seguro de impago, aumentando 4 puntos con respecto al año anterior.
Si el seguro de alquiler da tranquilidad al propietario y le garantiza una protección completa, para el inquilino puede suponer ahorrarse dinero en fianzas adicionales o la exigencia del pago de meses por adelantado. Por último, para las agencias también supone una ayuda en su labor de alquilar viviendas, empezando por los filtros de viabilidad de los inquilinos que las aseguradoras realizan previo a la contratación.
El Congreso de los Diputados aprobó a finales de abril la nueva ley de vivienda, con la iniciativa del Gobierno y los apoyos de ERC y de EH Bildu. Esta normativa incluye un mecanismo de actuación ante el potencial impago del alquiler por parte de un inquilino, y se justifica como mediadora entre el desalojo de los que han dejado de pagar y la protección de personas en situación económica vulnerable.
Actualmente, muchos propietarios buscan un seguro de este tipo para protegerse ante el riesgo de morosidad e incluso de ‘okupación’.
Descripción y quién lo paga
Primero, la institución financiera Advancing explica que un seguro por impago de alquiler es “el que cubre las eventuales mensualidades que el inquilino no pague mientras dura el proceso de desahucio”. Además, la misma organización especifica que dicha cobertura comienza a funcionar cuando el inquilino lleva más de 4 meses sin pagar la cuota, y terminará en el momento en que finalice el lanzamiento y el propietario recupere su vivienda.
Se debe añadir que, según se haya acordado a la hora de formalizar el contrato, tanto el inquilino como el propietario pueden hacerse responsables de pagarlo. Por tanto, es posible que el arrendador exija dicho trámite para alquilar el piso a una persona, pero no puede nunca obligarle a contratar dicha prestación, ni tampoco a pagar una parte de la misma.
Requisitos y costes
Lo primero que hará la compañía aseguradora es estudiar la solvencia del inquilino, para decidir si considera viable contratar con él este servicio. Para ello, algunos documentos que se deben presentar son el contrato laboral o las últimas nóminas, ya que la empresa quiere conocer el riesgo de impago del alquiler.
Los principales requisitos son:
-No aparecer en listas de morosos.
-Una solvencia económica demostrable.
-Contrato de arrendamiento en vigor.
-Contrato laboral superior a un año.
-El coste anual del alquiler debe mantenerse por debajo del 45% de los ingresos anuales del inquilino.
Con respecto al coste del servicio, desde Advancing indican que “este tipo de seguros se sitúa entre el 3% y el 5% de la renta anual“. Esto es, para un alquiler de 500 euros al mes, el coste anual del seguro se situaría entre los 180 euros y los 300 euros. Y si bien el importe difiere entre aseguradoras, para un contrato de alquiler de 5 años, el coste total del seguro ascendería a entre 900 euros y 1.500 euros.
Además, en Advancing añaden que “teniendo en cuenta que un desahucio por precario cuesta normalmente entre 600 euros y 1.500 euros, y que el inquilino puede estar casi un año sin pagar antes de que lo echen, el seguro estará totalmente amortizado si tienes que enfrentarte a un proceso de desahucio, ya que todos estos costes estarán cubiertos”.
Rosillo Hnos., trabajamos con las compañías especialistas en este tipo de situaciones y con los seguros más completos de alquiler.
